O que é Incorporação imobiliária e a necessidade de arquivo no Registro de Imóveis
Incorporação Imobiliária – O que é?
Criada pela Lei 4.591/1964, a incorporação imobiliária pode ser explicada como um regime jurídico em que se objetiva a venda fracionada de um imóvel (terreno), ou seja, o incorporador pega um terreno e vende frações autônomas desse imóvel à diversos adquirentes, que passam então a ser proprietários da unidade autônoma e de fração comum do terreno, ideia exprimida no artigo 1º da referida Lei:
Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
Na mesma linha, o parágrafo único do artigo 28[1] da Lei esclarece que se entende por incorporação a atividade exercida com o “intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações”.
Importante destacar que pouco importa o tamanho do empreendimento, isto é, a quantidade de unidades que serão comercializadas, visto que a Lei não estipula mínimo ou máximo, tratando apenas da atividade desempenhada para sua caracterização.
Da necessidade de registro da incorporação imobiliária no Registro de Imóveis
A Lei 44.591/1964 possui diversos requisitos para a regular constituição da atividade de incorporação, visando principalmente a segurança jurídica entre as partes, e que devem ser seguidos, sob pena inclusive, da nulidade do negócio jurídico, multas para a incorporadora, e até mesmo responsabilização criminal.
E, dentre os inúmeros requisitos, destaca-se a obrigatoriedade de arquivo da incorporação no Registro de Imóveis, antes de iniciar as vendas das unidades, conforme artigo 32 da Lei de Incorporação[2], a qual, se não for seguida, sujeita o infrator à contravenção à economia popular, punível com multa, nos termos do artigo 66 da referida Lei:
Art. 66. São contravenções relativas à economia popular, puníveis na forma do artigo 10 da Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951:
I – negociar o incorporador frações ideais de terreno, sem previamente satisfazer às exigências constantes desta Lei; […]
Parágrafo único. No caso de contratos relativos a incorporações, de que não participe o incorporador, responderão solidariamente pelas faltas capituladas neste artigo o construtor, o corretor, o proprietário ou titular de direitos aquisitivos do terreno, desde que figurem no contrato, com direito regressivo sobre o incorporador, se as faltas cometidas lhe forem imputáveis.
Portanto, a incorporadora deve ficar atenta aos requisitos legais, especialmente em relação ao arquivo da incorporação, antes de iniciar a venda das unidades.
De outro modo, o interessado em adquirir uma unidade de uma incorporação deve confirmar o registro da incorporação no registro de imóveis, antes de celebrar qualquer contrato.
Em caso de dúvida, é recomendável a consulta à um advogado.
Anderson Castro – Advogado OAB/PR 57.687
Anderson Castro Advocacia
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Referências:
[1] Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão pela presente Lei.
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas, (VETADO).
[2] Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
- a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
- b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
- c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
- d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
- e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragens de área construída;
- f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
- g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
- h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
- i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
- j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
- l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
- m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
- n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
- o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos.
